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3.輸入住宅を建てるには



  Q23. 輸入住宅について調べたいのですが、どのような方法がありますか。 情報収集
  Q24. モデルハウスでは、どんなところをチェックすればいいですか。 モデルハウスのチェックポイント
  Q25. 輸入住宅は安いと聞きましたが、本当ですか。平均的な坪単価はどれくらいですか。 価格
  Q26. 輸入住宅は大きいというイメージがありますが、狭い敷地にも建てられますか。 狭小敷地への対応
  Q27. 輸入住宅でも、住宅金融公庫などの公的融資は受けられますか。 融資
  Q28. 輸入住宅を建てるとき日本では使えない材料があると聞きましたが、どうしてですか。 法規制
  Q29. 輸入住宅を建てるには、どこに頼めばいいですか。 業者のタイプ
  Q30. 業者が信用できるかどうかをチェックしたいのですが、
公的な機関などで業者の情報を調べることはできますか。
業者名簿
  Q31. 業者はどのように輸入資材を調達するのですか。また施工の体制はどうなっていますか。 資材調達・施工体制
  Q32. 輸入住宅の施工を地元の大工さんに頼みたいのですが、在来工法の大工さんでも建てられますか。 施工者(在来工法)
  Q33. 業者を選ぶときには、どのようなことに気をつけたらいいですか。 業者選びのポイント
  Q34. 輸入住宅を建てるときの手順を教えてください。 建築手順
  Q35. 輸入住宅を建てるときには、契約の際どのようなことに気をつけたらいいですか。 契約のチェックポイント
  Q36. 業者まかせにしないで工事中もチェックしたいのですが、どうしたらいいですか。 工事のチェック
  Q37. 入住宅の保証制度はどのようになっていますか。 保証
  Q38. 「完成保証」とは、どんな保証ですか。 完成保証
  Q39. 「住宅品質確保促進法」の瑕疵担保責任について教えてください。 瑕疵担保責任
  Q40. 輸入住宅のアフターメンテナンスへの対応は、どのようになっていますか。 アフターメンテナンス



Q23.輸入住宅について調べたいのですが、どのような方法がありますか。
A.専門誌、情報機関、カタログ、モデルハウスなどの活用があげられます。

情報収集
情報収集の方法としては、次のようなものが考えられます。

1.専門誌で研究する。
市販されている住宅雑誌の中には輸入住宅を特集したものがあります。
2.ミプロやジェトロ・輸入住宅産業協議会などの情報機関を活用する。
ミプロでは、約300社の輸入住宅取り扱い企業のカタログや関連資料が閲覧でき、一般的な相談に応じています。関連の情報機関を活用する、効率よく幅広い情報が得られます。(参照表-1)各機関開催のセミナーなどに参加してみるのもよい方法です。
また、ジェトロ・IHIOではアンケート調査(参照Q1の注2)の回答企業のリスト「輸入住宅取り扱い企業リスト」を毎年発行しており、これで業者の基礎的なデータ(連絡先・資本金・業種など)を見ることができます。
3.カタログを取り寄せる。
興味のある業者のカタログを取り寄せます。
カタログの中には輸入住宅の特徴や使用部材について書かれているものもあり、参考になるでしょう。
4.モデルハウスを見学する。
ジェトロの輸入住宅展示場が全国6ヶ所にあります。(注1)(参照表-2)その他、一般の住宅展示場に出展している業者や、期間限定で施工例をモデルハウスとして公開している業者もあります。(注2)
5.輸入住宅に住んでいる人の話を参考にする。
可能であれば、居住者の意見を聞くとよいでしょう。

戸建て住宅の場合、ほとんどが夫婦や子供、あるいは二世帯の家族というように複数の人が住むことになります。ことに輸入住宅の場合は日本の住宅と設計思想が異なりますので、十分に情報を入手して、家族全員で、どのような家に住みたいかを明確にしておくことが大切でしょう。

(注1)ジェトロ輸入住宅展示場:一般の展示場にジェトロが区画を設け、一定の条件(坪単価の上限が40万円台、輸入資材の比率は60%以上が望ましいなど)のもと、出展企業を公募したもの
(注2)輸入住宅産業協議会では、95年度より毎年オープンハウス事業を行なっています。最近では1999年12月から2000年6月まで全国45会場で、これから販売する住宅や既存のモデルハウスを公開しています。このような機会を利用してみるのも1つの方法です。(問い合わせは、輸入住宅産業協議会事務局Tel.03-3980-7311まで)

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Q24.モデルハウスでは、どんなところをチェックすればいいですか。
A.図面ではわからない空間のつくりを体感し、使用されている部材をチェックしましょう。標準仕様にどこまで含まれているのかも確認しましょう。

モデルハウスの活用
輸入住宅のモデルハウスの数は限定されていますが、調査(注)では、輸入住宅購入者が購入時に参考とした情報として住宅展示場が最も多くあげられ、モデルハウスは施主にとって大きな情報源となっていることがわかります。ジェトロの輸入住宅展示場(参照Q23)をはじめ、総合住宅展示場の中にも輸入住宅が出展され、特に全国を販売エリアとしている業者では、各地にモデルハウスを設けているところもあります。常設のモデルハウスは持たない業者でも、施工例を一定期間公開している場合がありますので、ぜひ活用しましょう。

モデルハウスのチェックポイント
展示場のモデルハウスは、人目を引くために、実際の一般的な家より広くグレードの高い仕様にしていることが多いようです。建設時期によって、使用されている部材が現在は使われていない場合がありますので確認しましょう。チェックポイントとしては、次のようなもものが考えられます。

1.空間のつくり
海外の設計思想が生かされたオープンな間取りになっているか、海外のモジュール(参照Q22)が採用され、全体にゆとりがあるか、廊下幅・階段幅などを直に感じてみましょう。
2.部材
個々の部材・建材をよく見て使えそうなものをチェックしましょう。どういう部分に無垢材を用いているかは業者により異なります。ドアや窓の開閉がスムーズか重くないかなども、自分で操作してみましょう。また複層ガラスの遮音性を実感できるのもこの時です。
3.坪単価の範囲
例えば、証明やシステムキッチンなどは、業者により提示している坪単価に含まれない場合があります。使われている部材や設備が標準仕様なのか、オプションなのか確認しましょう。
(注)「平成9年度需要動向調査報告書(住宅活関連)輸入住宅販売業編」中小企業事業団発行

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Q25.輸入住宅は安いと聞きましたが、本当ですか。平均的な坪単価はどれくらいですか。
A.一概には言えませんが、「同じグレードの部材を使った、同じ規模の住宅で比較するなら、国産住宅よりも輸入住宅のほうが安い」と言われています。98年度の平均坪単価は53.4万円となっています。

価格の構成
例えば、国産品では値段の高い無垢のドアや床材、木枠の複層ガラスのサッシなどが比較的安く手に入るので、それら輸入資材を組み合わせることにより、輸入住宅は割安になると言われています。輸入住宅は割安になると言われています。輸入住宅にすると自分の建てたい住宅が割安になるのか、を考える必要があるでしょう。
ところで、為替の変動がそのまま販売価格に跳ね返るとは限りません。住宅の建築費における資材費の割合は約3割から4割で、残りは施工者の労務費や設計料などの諸経費が占め、このうち為替の影響を受けるのは、資材費の中の輸入資材の部分のみだからです。また、提示された価格が平均的価格に比べあまりに安い場合は、その理由を業者から聞いておくべきでしょう。

坪単価
一口に輸入住宅といっても価格には幅があり、坪単価(注)で下は30万円台位から上は80万円台以上のものまであります。ジェトロのアンケート調査によると、輸入住宅の平均建築費は調査開始の92年より年々低下した後、最近3年間は53万円台で落ち着いています。
なお、輸入住宅には注文設計と企画型があります。企画型の輸入住宅とは、あらかじめ設計された間取りの中から、自分たちの希望や敷地に合ったプランを選ぶというものです。設計費が削減されるだけでなく、資材を一括購入、一括ストックできるというメリットもあり、施工と流通の合理化を同時にはかっています。このため、一般に同程度のグレードの注文住宅に比べ、坪単価が低いと言われています。

(注)坪単価:建築費を延べ床面積で割り、一坪(約3.3平方メートル)の単価で示したもの。
出典:建設省、通産省、ジェトロ、(社)日本ツーバイフォー建築協会共同アンケート調査

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Q26.輸入住宅は大きいというイメージがありますが、狭い敷地にも建てられますか。
A.設計しだいで対応が可能です。

設計上の問題
狭い敷地にも輸入住宅は建てられていますが、2×4工法やパネル工法といった壁式工法の場合、壁の量を少なくしたり、壁の位置を勝手に変更することはできないなど、設計の自由度においては、在来工法よりも対応がしにくくなっています。特に企画型を希望する場合は、土地の広さや形で選べるプランが限られてくるでしょう。
また、建ぺい率や容積率などの法的規制もクリアしなければならず、輸入住宅に見られるゆったりとした屋根も、斜線制限によりできないということがあります。北米や北欧の広い敷地をベースにした外観デザインやプランの良さを生かすことは、難しいかもしれません。

資材の搬入と保管の問題
一敷地が極端に小さい場合と、敷地までの道路幅が狭い場所は、工事や輸入に支障をきたすことがあるので注意しなければなりません。輸入住宅の工事は、壁パネルを用いることが多いのですが、この資材を置けるだけのスペースや組み上げる作業スペースが必要になります。
 また、住宅密集地では、道路幅が狭いことがありますが、大型パネルをつんだトラックが現場に横付けできない場合は、広い道路でいったん資材を下ろして運ぶことになります。建設予定地の状況や周辺環境をよくチェックしておくことが大切です。

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Q27.輸入住宅でも、住宅金融公庫などの公的融資は受けられますか。
A.設建築基準法やその他の関係省令に適合し、それぞれの融資が定める資格・条件を備えていれば、受けることができます。

融資条件を満たす
輸入住宅だからといって、住宅金融公庫や年金住宅融資、財形住宅融資等の公的融資の対象から外れることはありません。あくまでも、施主や住宅が、それぞれの融資が足める資格・条件を備えているかが問題になります。
ちなみに、住宅金融公庫では、2×4工法の教科書的な役割を果たす「枠組壁工法住宅工事共通仕様書jを発行していますが、特{こ北米式の2×4工法のためには「北米型枠組壁工法住宅事特記仕様書jが設けられています。

性能重視の融資制度
住宅金融公庫では、住宅の性能を重視した融資制度をとっており、一定の基準を満たした住宅を建てる場合にィ憂遇措置を行なっています。98年10月からは、〔1〕バリアフリータイプ+耐久性タイプ〔2〕省エネルギータイプ十耐久性タイプのいずれかの基準を満たす175me以下の住宅は、基準金利(最低金利)で融資が受けられます。輸入住宅は、構造的に耐久性・省エネルギー性が高いため、これらが適用されるケースが多いと考えられますが、個々の住宅にどの融資条件が適用できるかは、業者によく確認しましよう。
融資制度については、住宅金融公庫各支店にお問い合わせください。

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Q28.輸入住宅を建てるとき日本では使えない材料があると聞きましたが、どうしてですか。
A.輸入・国産を問わず、日本で住宅を建築する場合は、建築基準法をはじめとする規制に適合した材料・工法を用いて建てなければならないからです。

建築基準法
建築基準法は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生
命、健康及び財産の保護を図ることを目的としています。輸入住宅に関連する内容としては、「構造に関する規定」、「防火に関する規定」に大きく分けられます。

構造に関する規定
輸入住宅の構造については、一般的な木造構造や材料強度として建築基準法施工令に規定されています。また、2×4工法の技術基準として告示(参照Q2の注)にその内容が規定されています。例えば、構造材料の多くはJAS (日本農林規格)に適合している製品を使わなければなりません。なお、規制緩和の流れの中で、製材に関しては、アメリカ、カナダ、オーストラリアの規格との相互認証が行なわれており、これらの規格品であればJASと同等の性能を持つものとして認められています。

防火に関する規定
建物の規模や用途などによって、建築基準法や条例の規定により、屋根・軒裏や外壁、開口部などに一定の防火性能が求められます。輸入住宅においても、都市計画法で定める防火・準防火地域(注1)などに建てる場合は、屋根、外壁、窓・ドアなどの開口部(注2)の構造は、防火性能に関して定められた技術基準に適合したものでなければなりません。

(注1)都市計画法では、防災上の理由から、建物の密集度に応じて防火地域・準防火地域を定めています。
(注2)輸入窓・ドアの中でも、その防火防能が認められ、「乙種防火戸」として防火規制のかかる地域でも使用できるものがあります。

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Q29.輸入住宅を建てるには、どこに頼めばいいですか。
A.輸入住宅を取り扱っている企業を分類すれば、次のようになります。

地元の工務店、建築業者
独自で資材調達から施工までを行なっているところ、フランチャイズ組織(企画や資材などの輸入は本部が行ない、施工は各地域の代理店が行なう)の傘下に入り施工のみを行なっているところなど、取り組み方はいろいろです。施工地域はその所在地の近郊に限られよすが、地元の気候・風土に精通していると考えられます。

国内のハウスメ一カー
輸入住宅専門メーカーや、国産住宅のメーカ一で輸入住宅も手がけているところがあります。施工地域は広くなりますが、全国展開しているところはまだ少ないようです。一般に自社独自のモデルプラン集に合わせて資材を調達し、日本で組み立てます。品質が安定し、メンテナンスの面も比較的安心という声も聞かれます。

建築設計事務所
輸入住宅の設計に精通した設計事務所に依頼すると、メーカー住宅とは一味違った個性的な家が建てられると言われます。設計だけを行なうのではなく、工務店を紹介したり資材の輸入にも積極的に取り組んでいるところが多いようです。ただし、輸入部材の特性やその施工方法について十分な知識があることが必要でしよう。

海外のハウスメーカー
数は多くありませんが、日本の会社と提携して、販売・施工代理店を国内に持つ海外のメーカーがあります。日本風にアレンジされていない設計が魅力とも言われます。

なお、業者名を謂べるには、ジェトロ発行の「輸入住宅取扱企業リスト」や、ミプロで閲覧に供しているカタログ(参照Q23)などを利用するとよいでしよう。(関連Q30、Q33)

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Q30.輸業者が信用できるかどうかをチェックしたいのですが、.公的な機関などで業者の情報を調べることはできますか。
A.会社の名称、所在地、役員の氏名などは、建設省や地方自治体で調べることができます。

建築士事務所や建設業者、仲介業者を選ぶ際には、国や都道府県の担当部署に備え付けの業者名簿か参考になるでしょう。

建築士事務所、設計事務所
建設業法に基づく建設大臣または都濃府県知事の許可を受け、建設工事を請け負う業者です。この許可を受けた業者が建設業者で、小規模なものは一般に工務店と呼ばれています。業者名簿は、誰でも閲覧することができます。名簿の記載内容は、名称、所在地、資本金・役員の氏名、ほかに営業を行なっている場合はその業種などです。
 ただし、木造住宅建築の請負業務を主としている業者が、一戸の床面積150平方メートル未満の木造住宅の工事のみを行なう場合などには許可を受
けなくてもよいことになっています。
●問い合わせ先
 (建設大臣許可):
建設省建設経済局建設業課
 (都知事許可):東京都都市計画局建築指導部建政課(東京都の場合)

仲介業者(不動産業者)
住宅の賃貸借や売買の仲介(媒介)を行なう仲介業者は、宅地建物取引業法に基づき、建設大臣または部道府県知事の免許が必要です。免許を交付した行政機関には、業者名簿が保管されており誰でも閲覧できます。記載事項は、過去の営業実績、事業の沿革、代表者や役員、専任の宅地建物取引主任者、株主・出資者、資産、兼業業種、商号、過去の行政処分、業界団体への加入などです。
●問い合わせ先
 (建設大臣免許):
建設省建設経済局不動産業課
 (都知事免許):東京都住宅局不動産業指導部指導課(東京都の場合)

また、関連団体として輸入住宅産業協議会(Tel. 03-3980-7311)、(社)日本ツーバイフォー建築協会(Tel.03-3432-4581)などで、加盟の会員企業を知ることができます。

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Q31.業者はどのように輸入資材を調達するのですか。また施工の体制はどうなっていますか。
A.調達方法としては、直輸入から国内調達まで様々な方法が取られています。また施工は、自社施工から下請け委託などの方法が取られています。

輸入資材の調達
業者アンケート(注)によると、輸入資材の調達には、次のような方法が見られます。資材によって異なる調合もありますが、それぞれの方法の特徴を生かし、自社に合った輸入ルートをとっています。

1.現地のコンソリデーターを通じて輸入する。
コンソリデーターとは、住宅建築に必要な部材や設備を各メーカーなどから集めて輸出する業者のことです。複数のメーカーの資材をこのコンソリデータード土へ発注して、手際よく輸入することができます。
2.現地に自社拠点を置く。
資材の発注から送り出しまでを現地の駐在員が担当して、発注ミスなどのトラブルを防ぎ、迅速な対応が可能です。
3商社を経由する。
手数料はかかりますが、輸入業務に関するリスクが回避できます。
4.国内の資材業者から購入する。
急な対応が可能です。小口でも購入できます。

施工の体制
施工体制については、次のような方法が見られます。
1.自社で直接施工している。
2.提携している工務店に下請け発注する。
3.フランチャイズ展開する。


下請けに発注したり、フランチャイズ方式をとっている業者に依頼する場合は、実際に工事を行なう業者が輸入住宅の施工方法をよく理解し、十分な技術力を備えているか、各々の責任体制がどうなっているかを確認しましよう。

(注)「輸入住宅産業の現状と問題点」輸入住宅産業協議会発行(96年3月)

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Q32.輸入住宅の施工を地元の大工さんに頼みたいのですが、在来工法の大工さんでも建てられますか。
A.大工さんの資質にもよりますが、輸入住宅の施工に関するノウハウをきちんと指導してくれるところがあれば可能と考えられます。

施工指導
ミプロヘの問い合わせの中には、「住宅資材一式は輸入できるので、施工だけを地元の大工さんに依頼したい」、「知り合いに大工がいるので施工は是非そこに頼みたい」というものがあります。輸入住宅の施工には、海外の工法独自の施工方法や輸入部材の扱い方についてのノウハウが必要です(参照Q33)したがって、在来工法の大工さんが建てる場合には、一般に輸入住宅の施工に関して十分な知識を持ち、責任を持って施工指導を行なう第3者(資材の供給業者など)の存在が不可欠になります。そのような条件の下では可能だと考えられます。またこの場合でも、基本の構造部分となる棟上げまでの段階は非常に大切なため、できれば経験のある業者(技術者)に依頼したほうがいいとも言われています。
なお、輸入住宅業者の中には、設計や部材の調達までを行なって、施工は施主の紹介の大工さんなどに依頼し、施工指導を行なって建てるという方法をとっているところもあります。

施工者の資質
指導が十分であっても、施工する大工さんの側に、設計図面を見て理解する能力があること、材料リストや図面と現物を照合する能力があることなどが必要となります。一口に「大工さん」といっても技量には焦があります。中には豊かな経験に基づいたカンを頼りに、図面を見ないで仕事を進める人もいると聞きますが、そういう入には輸入住宅の施工は向かないと言えるでしょう。輸入住宅の施工を理解しようという姿勢を持ち、相応の技量を持った施工者であることが望まれます。

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Q33.輸業者を選ぶとき|こは、どのようなことに気をつけたらいいですか。
A.基本は、業者とやりとりを重ねながら信頼関係を築けるかどうか見極めることが大切です。
主なチェックポイントとしては、
1.輸入住宅の設計や施工の正しいノウハウを持っているか
2.輸入住宅の建築実績がどのくらいあるか
3.輸入部材の扱いに知識や経験を持っているか
4.資材や部材を輸入する体制が整備されているか
5.価格の明細が提示されているか
6.アフターメンテナンス体制が整備されているか
7.保証制度が設けられているかなどが、考えられます。

設計や施工技術
輸入住宅の設計や施工が特別難しいというわけではないようですが、海外の工法独自のノウハウが必要とされます。床や壁で支え、高い耐震性などが特徴の壁式工法にしても、肝心の床をしっかり作らないと、その性能を十分に引き出すことはできません。輸入部材の扱いも同様で、特に無垢材を用いる場合それに見合った施工方法をとらないと、ドアや窓の立て付けが悪くなったり、床がそったりということにもなります。
業者の施工技術を知る方法としては、実際に建てた施工例を見せてもらうのも1つの方法です。できれば外観だけでなく室内も見学し、内装の仕上げや建具の取り付け方などもチェックしましょう。施主の話を聞いて、業者の対応やサービスなど、表に見えない部分を知ることができれば理想的です。

価格の明細
日本では、建築工事費を材料費(資材費)と工賃(労務費)に分けずに、見積書に一式計上する慣習があります。それに対し北米では、資材費、労務費、諸経費などを分けて見積書に明示するのが一般的です。輸入住宅の業者でも、中には材工を分離して価格の内訳を詳しく明示した見積もりを出しているところがあります。このような業者を選ぶと価格を比較・検討しやすくなります。

保証とアフターメンテナンス
保証制度(参照Q37)やアフタ一メンテナンス体制(参照Q40)が充実しているかということも、業者選びのポイントとして重要です。住宅品質確保促進法によって10年間の瑕疵担保責任が業者に義務づけられますが(参照Q39)、実際にどのような方法によって瑕疵保証を行なっていくのか、信頼性を確保するためにィ呆険を利用するのかなど、その対応は業者によって差が出てくるものと思われます。

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Q34.輸入住宅を建てるときの手順を教えてください。
A.一般には、相談―敷地調査―プラン決定―契約―建築確認申講―部材発注―出荷―基礎工事―本体工事―完成・引き渡し、となります。

手順の流れ
1.相談
取扱企業に商品特性を説明してもらい、関取りプラン、仕様、費用・資金計画、工期、保証制度などについて納得がいくまで相談しましよう。
2.敷地調査
建設予定地の敷地条件は、建築基準法などの法規制に関わりますので的確な調査が必要です。通常、取扱企業が調査します。
3.プラン決定
諸条件を検討し最終プランを決定します。それに基づき、見積書や設計図、仕様書などを作成してもらいます。インテリアやエクステリアの計画についても同様です。
4.契約
作成された見積書、設計図、仕様書、スケジュールなどを再度検討し、十分納得した上で契約しましよう。通常、いくらかの契約金が必要となります。
5.建築確認申請
契約が成立すると、取扱企業は建設現場を管轄する自治体に確認申請を提出します。住宅金融公庫の融資を申し込む場合は必要書類を揃える必要があります。
6.資祠発注
建築資材を海外に発注します。契約した設計図面を基に住宅の原産国へ必要な資材が発注され、現地で資材調達が行なわれます。
7、出荷
様々な資材が集荷され、コンテナに積み込まれ日本に向けて船積みされます。日本に到着した資材は通関後、港から建設現場に陸送されます。
8.基礎工事
雁認申請がおりると基礎工事が開始され、資材の到着を待ちます。
9.本体工事
現場へ到着した資材は最終検品され、本体の建築工事が行なわれます。内装工事、外構工事が終われば竣工です。
10.完成・引き渡し
建築工事が完了すると、建築主は最終的な確認とチェックを行ないます。また、隠認申請を受けた自治体からも竣工検査を受け、検査済み証をもらいます。その後、建物の引き渡しを受け、代金の残額を支払います。

(注)これは一般的な注又住宅の場合の手順で、取扱企菓によって詳細は異なります。

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Q35.輸入住宅を建てるときには、契約の際どのようなことに気をつけたらいいですか。
A.国産住宅と同様に必要書類、契約内容をよく確認することが大切です。なお契約後の追加・変更工事はできるだけ避けたほうがいいようです。

必要書類
輸入住宅も国産住宅と同様に、契約時に見積書、実施設計図、仕様害、工事請負契約約款などが揃っていることが大切です。「約款は後で」などと確認せずに契約すると、契約約款には、万一工事が遅れたときの違約金や損害に対しての項目など、重要な取り決めや対処方法が記載されているので、後々トラブルを起こしかねません。

契約内容
契約書は、総工事費と着工、完成・引き渡し間日、代金支払い時期などを取り決めるものです。内容をよく確認し、記載漏れの無いようにチェックしておくことが大切です。輸入資材の到着遅れや欠品による工事の遅滞に対する規定も取り決めておきます。契約書記載事項以外のことでも、重要なことは書面で残しておきましよう。
なお、代金の支払い同期は、通常は手付金・中間金・残金のように、3回位に分けて支払うことが多いようです。途中で万一のトラブルが発生することなどを想定すると、工事の進捗に合わせて代金を支払うことが理想的と言えよすが、資材を直輸入する場合は、資材費を海外に前払いするのが原則であるため、工事前に国産住宅と比べると多額の頭金を請求されることもあるようです。

契約後の変更
輸入住宅ならではの注意点として、契約後の迫力『変更工事はできるだけ避けた方がよいということがあります。資材・部材を海外から輸入する場合は、発注から日本に到着するまで、多くの場合1.5〜2ヵ月を要します。思いつきで設計や使用部材を変更すると、その都度必要なものを発注し直すことになります。コストが高くつくのはもちろん、それを待つ問、工事も大幅に遅れてしまうことも考えられます。すべての輸入材を契約前に決め変更しないということは、追加・発注工事が少なく予算オーバーを防ぐというメリットでもありきすから、契約前にじっくりと検討することが望まれます。

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Q36.輸入住宅の保証制度はどのようになっていますか。
A.基本構造部分(基礎、柱、床、屋根など)には10年の長期保証、その他の部分には1〜2年の短期保証が一般的なようです。

長期保証と短期保証
保証制度の内容は業者により異なります。業者が任意で保証書を発行し、建物の基本構造部分については10年の長期保証(業者によっては20年保証)、その他の部材・設備については、部分ごとに1〜2年の短期保証というのが一般的なようです。保証内容には免責条項があり、その中身にはかなり細かな設定条件が付いています。保証制度の有無だけではなく、定期点検なども含め、内容や付加サービスもチェックしておくとよいでしょう。
なお、「住宅品質確保促進法」(参照Q14)によって、遅くとも2000年6月からは、全ての新築住宅の基本構造部分(基礎・柱・床・屋根など構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)に、10年間の瑕疵担保責任(参照Q39)が義務づけられることになります。保証書が発行されているか否かにかかわらず、該当部分の瑕疵(欠陥)に対して業者は責任を負わなければなりません。

住宅性能保証制度
業者が独自に設けている保証の他に、公の保証制度として、(財)住宅保証機構(注1)による「住宅性能保証制度」があります。この制度を利用するには、まず業者に関して、住宅性能保証制度の登録業者であることが必要です。住宅に関しては、輸入・国産は問いませんが、住宅保証機構の定める設計施工基準を満たし、建設中に2回の現場審査(参照Q36)を受けて認められたものが対象となります。登録に際しては住宅登録料(注2)がかかります。
保証内容は、構造上重要な部分には10年の長期保証、その他の部分には1〜2年の短期保証が行なわれます。さらに引き渡し後3年目以降の長期保証の一定部分については、保険契約が行なわれます。
10年間の瑕疵担保責任が義務づけられましたが、業者にとっては10年間の長い保証責任をどう乗り切るかが問題になります。この制度に加入すると、多額の費用がかかる修理・補修が発生した場合でも、保険金の給付を受けることができ、負担が軽くなるため、自社のみで責任を負うより安定した経営を行なうことができます。
また、消費者の側から見れば、保険契約があることによって修理・補修費用が軽減されれば、業者も積極的に修補を行なってくれることが予想されます。業者の経営が安定するということは施主としても安心です。また、業者との間で保証の対象となる事故について対立した場合でも、保証機構による調整を受けたり、法律や建築の専門家によって構成される保証事故審査会の審査を受けることができるというメリットがあります。
業者の保証だけでは不安だという場合などは、このような公的な制度を利用し、第3者による保証を得るのも一つの方法です。

住宅の建築に対する保証

上記の保証は、完成した住宅に対する保証です。では、住宅の建築を請け負った業者が、住宅を完成させてくれるかということに対しては、「完成保証」(参照Q38)という制度の導入が図られています。


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Q37.業者まかせにしないで工事中もチェックしたいのですが、どうしたらいいですか。
A.施主によるチェックと専門家によるチェックの方法があります。

施主によるチェック
「工事中は、現場に何度も足を運んだ方がよい」というアドバイスをよく耳にします。施主として工事を見守り、ポイントをチェックすることは大切ですが、実際問題として素人が問題点を確実にチェックするには限界があります。
施主としてできる工事中のチェックは、一般には「歪み」「傾き」「隙間」の3つのポイントがあげられているようです。また、地縄張り(建物の位置を決める作業)では、隣地との境界線や建物の間隔がわかりますから、立ち会うとよいでしょう。内外装や設備工事の段階に入れば、指示通りの資材や機器が使われているかどうかを確認し、疑問があれば現場責任者や業者に申し出て対処してもらいます。

専門家によるチェック
住宅性能保証制度(参照Q37)を利用する場合は、基礎配筋工事完了時に地盤・基礎に関する審査、屋根工事完了時に主要構造部に関する審査の計2回の現場審査が、住宅保証機構の検査員により行なわれます。また、住宅金融公庫の融資を利用する場合は、図面上の審査の後、棟上げのときに地方公共団体(市・区役所の建築・土木課)による現場審査が入ります。それぞれ、その制度を利用するに足る住宅であるかという観点から審査が行なわれます。
さらに、厳密なチェックをしたい場合は、最初から工事監理を施工業者とは別の専門家に依頼するという方法があります。工事監理とは、工事が図面の通りに行なわれているかどうか確認する業務です。木造住宅であれば、3階建てもしくは延べ床面積が100平方メートルを超える場合は、建築士でなければ行なうことができません。
輸入住宅に詳しい専門家を探し出さなければならず、コストもかかることになりますが、素人目にはわからない行程の遅れやミスを、専門家の目でチェックしてもらうことができます。例えば、建築事務所などに設計を依頼する場合は、一般的には工事監理まで業務に含まれているので、監理と施工を別々の業者が行なうということになります。

行政によるチェック
1999年5月より建築基準法の改正による「中間検査の導入」が始まりました。改正前は、着工前の建築確認申請時に完了手続き(検査)まで一括で申請し、工事完了時には完了届の提出だけを行なっていました。改正後は、「確認」「中間検査」「完了検査」の3段階でそれぞれ申請し、チェックを受けるようになりました。なお、 中間検査は県や市などがそれぞれどのような建物を対象とするか、また、どのような工程をチェックするかを定めています。したがって地域によって実施の内容が異なります。詳しくは都道府県の建築指導課などに問い合わせるとよいでしよう。
(注1)(財)住宅保証機構:消費者に良質な住宅を提供するために住宅性能保証制度を運営している公的機関。性能保証制度への問い合わせは、各都道府県にある事務機関が対応しています。各事務機関の連絡先は住宅保証機構(tel.03-3584-5748)へお問い合わせください。
(注2)中小住宅生産者(資本金3億円以下、または常時使用する従業員が300人以下の企業ならびに個人)は、暇疵保証円滑化基金という制度に参加することによって、通常よりも安い登録料で住宅性能保証制度を利用することができます。

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Q38.「完成保証」とは、どんな保証ですか。
A.住宅の建築を依頼した業者が倒産した場合などに、住宅の完成を約束し、損害額の補償や代行業者の手配等をしてくれる制度のことです。

住宅完成保証制度
住宅は、多くの人々にとって一生の消費活動の中で最も高額な買い物であり、また最大の資産となり得るものです。しかし、もしも住宅建設工事を受注した業者が住宅の完成前に倒産をした場合などには、施主は多大な負担を強いられることになります。施主である消費者が安心して住宅を購入できるように、住宅が完成されるまでの保証が必要とされています。
そこで、建設省は、消費者からの信頼を得ることができるような完成保証の仕組みのあり方について、ガイドラインを策定し、業界などへの普及・啓発を図ることにしています。これに基づき、(財)住宅保証機構(参照Q37の注1)では、2000年2月に中小住宅建設業者向けの住宅完成保証制度を発足させました。この制度では、住宅建設業者が倒産等した場合に、機構が代わりの住宅建設業者を選定し、工事費用の負担につき、保証契約の範囲内において保証金が支払われます。
住宅完成保証制度はあくまでも任意の制度ですが、消費者にとっては、このような制度に加入しているかどうかが業者選択の一つの目安となると考えられます。

民間の完成保証制度
輸入住宅産業協議会(参照Q1の注1)では、会員企業を対象にした完成保証制度を発足させます。保証内容は、会員企業が請け負った住宅の建築途中に倒産などの事態が生じ、工事の続行が不可能になった場合に、施主に対して、輸入住宅産業協議会がその住宅を完成させた上で引き渡し、または支払い済みの未履行部分を金銭で支払うことを保証するものです。輸入住宅は取扱い企業が限られているため、施主が残工事を手配することは難しく、このような制度を利用するメリットは大きいと考えられます。
その他、一部の住宅フランチャイズ(国産)やログハウスメーカーでも、すでに完成保証制度が導入されています。

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Q39.「住宅品質確保促進法」の瑕疵担保責任について教えてください。
A.全ての新築住宅の取得契約(請負・売買)において、基本構造部分の瑕疵担保責任が10年間義務づけられます。

瑕疵担保責任
「瑕疵担保責任」とは、引き渡された住宅に瑕疵(欠陥)があった場合に、その瑕疵を修理したり、賠償金の支払いなどをしなければならない責任のことを言います。また、住宅の引き渡し後、住宅供給者が瑕疵担保責任を負う期間のことを「瑕疵担保期間」と呼びます。

瑕疵担保期間10年の義務づけ
瑕疵担保責任については、既に民法の中に定めがあり、請負契約の場合、木造住宅については5年間、木造住宅以外については10年間と定められています。ただし、この5年・10年という期間が個別の契約において短縮することが可能なため、現在普及している一般的な契約約款では、瑕疵担保期間を2年以内としていました。しかし、引き渡し時点では表面に表れない構造躯体部分などの欠陥は、新築後2年以上経過してから発見されることも多く、問題になっていました。
そこで、「住宅品質確保促進法」(参照Q14)では、新築住宅の基本構造部分(基礎・柱・床・屋根など構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)に、10年間の瑕疵担保責任が義務づけられることになりました。この期間内であれば、住宅取得者は住宅供給者(住宅の建設工事の請負人、新築住宅の売り主)に対して、瑕疵に対し無償修繕を請求することや、これに代わる損害賠償を請求することができます。なお、住宅供給者は特約を付けることができますが、これも法律で定められた瑕疵担保責任の内容と比べて、住宅取得者に不利な場合は無効となります。
また、新築住宅の瑕疵担保期間は、これまで民法上最大でも10年間までと解釈することが一般的でしたが、この法律により、基本構造部分以外も含めた瑕疵担保期間を、特約を結べば20年まで伸ばすことが可能となります。 ・・・業者が倒産した場合はどうなる?・・・
瑕疵担保責任を負う業者が倒産すると修理などを請求する先がありませんので、結果として、住宅取得者が自らの負担で修理せざるをえません。ただし、住宅性能保証制度などの活用により住宅の瑕疵に関する保険に加入している場合は、その適用期間であればこのようなケースでも住宅取得者に補修費用として保険金が支払われます。(参照Q37)

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Q40.輸入住宅のアフターメンテナンスヘの対応は、どのようになっていますか。
A.対応は個々の企業により様々です。輸入住宅部材・部品では入手に時間がかかることも多いので、契約前に対応を確認しておくとよいでしよう。

アフターメンテナンス体制の整備
保証制度の範疇に入らない(参照Q37)部材や部品の修理・交換というアフターメンテナンス体制の整備も、輸入住宅の場合は特に大切です。例えば、窓ガラスが割れても国産品ならすぐに入れ替えができますが、輸入品の場合は、その部材が国内にストックされていないと、取り寄せるまでの期間、不自由な生活を強いられることも考えられます。ミプロヘの問い合わせからみても、住宅建築時の施工業者に修理・交換を依頼できない場合(廃業など)は、個人でその部品を手配することはかなり難しいようです。

アフターメンテナンス対応の例
実際には、アフターメンテナンス対応は、あくまでも各企業の姿勢しだいということになります。輸入部材などを調達する体制の例としては、
1.交換などが予想されるものに関しては、国内に資材センターを設けて、常時部材などをストックしておく。
2.現地に事務所やストックヤードを持ち、そこから早急に取り寄せる。
3.部材のストックを持つと経費がかさむため、ストックは持たず、問題がおきてから海外メーカーに発注するなどの対応をとる。
4.国内の輸入販売業者から購入する。
などがあります。
業者の中には、クレーム係やメンテナンス部門、増改築などに対応する専従部門を持つところもありますので、あらかじめ確認しておくとよいでしよう。


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Presented by IHIO 輸入住宅産業協議会